中國網財經2月21日訊(記者 王金瑞)隨著多地房貸利率逐步邁入“3時代”，新發放房貸與存量房貸利差拉大，以及受投資理財收益率下行等多重因素的影響，居民提前還房貸情況增加。
業內專家表示，如果確實是自身有富余資金并且未來現金流穩定，短期內沒有大額資金需求，理性提前還貸是應該得到支持的，如果不考慮自身實際情況跟風提前還貸導致后續個人現金流緊張的做法并不可取。尤其是通過轉貸的方式，如通過辦理消費貸等用于償還房貸，這種做法本身是違反金融管理規定的，金融機構和個人都有較大風險。
購房者扎堆提前還貸
(資料圖)
“今年2月初我在手機銀行上申請了提前還款，3月份就可以一次性把剩下的72萬元房貸全部還完了。”張磊(化名)接受中國網財經記者采訪時說道。
同樣在今年2月打算申請提前還款的王帥(化名)告訴記者，他打電話咨詢當時辦理住房貸款的銀行，對方表示要等到5月才能提前還款。
中國網財經記者調研多家銀行網點了解到，部分銀行線下還款已經排到4月，還有銀行線上還款渠道有額度限制。“現在線下還有線上都排到4月份了，線下最早能排到4月3號扣款，線上的話每天會放額度。”某國有大行網點工作人員表示。
另外一家國有大行銀行工作人員稱，貸款人可以在該行手機銀行提交提前還款申請，該行工作人員之后會進行審批，45個工作日內可以收到審批結果。記者從某股份行了解到也是類似的申請流程，貸款人線上提交申請，22個工作日內可以收到相關短信。
“居民提前還貸是對之前貸款合同的變更，銀行處理這些業務需要一定的流程和時間。正常情況下，銀行是可以及時處理的。但如果居民扎堆提前還貸，對銀行來說就是短期增加了大量工作量，會造成一定的擁堵，從而需要排隊辦理。”某國有大行工作人員稱。
針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。
工農中建等多家銀行近日已向分支機構下發通知，要求強化以客戶為中心的理念，高度重視消費者權益保護，及時響應客戶還款訴求，改進提升服務質量，加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務。
實際上，購房者提前還款并非新情況，每年都會有。“今年1月底到2月初的這段時間，申請提前還款以及打電話咨詢提前還款的人非常多。” 某國有大行工作人員說道。
減少利息支出是張磊選擇提前還款的原因。 “我當時買房的時候，向銀行貸款75萬元，貸款利率是5.87%，期限是30年，如果我選擇提前還款的話，差不多可以少支付幾十萬元。” 張磊申請提前還款前，仔細算了一筆帳。
和張磊一樣，王帥選擇提前還款也是處于減少利息的目的。“我的房貸利率超過了6%，跟家人商量了一下，感覺提前把貸款還了比較劃算，能省下不少利息。”
“部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼分析稱，2022年以來我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格大幅度下行，一貫穩健的銀行理財產品出現“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。
董希淼進一步表示，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020以來發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。
提前還貸或轉貸暗藏風險
值得關注的是，多位專家表示要理性對待住房貸款“提前還款潮”。
董希淼分析稱，從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。
婁飛鵬表示，如果確實是自身有富余資金并且未來現金流穩定，短期內沒有大額資金需求，理性提前還貸是應該得到支持的，如果不考慮自身實際情況跟風提前還貸導致后續個人現金流緊張的做法并不可取。尤其是通過轉貸的方式，如通過辦理消費貸等用于償還房貸，這種做法本身是違反金融管理規定的，金融機構和個人都有較大風險。
央行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會也提到，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。
近日，遼寧銀保監局發布關于提前還貸或轉貸的風險提示，提示稱隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。
記者注意到，工商銀行江西省分行、建設銀行北京市分行、常熟農商行等多家銀行近期也紛紛發布風險提示，提醒購房者警惕不法中介誘導，認清違規轉貸風險。
“通過申請經營性貸款和個人消費貸款套取資金，用于歸還個人住房貸款，違反貸款合同關于貸款用途的約定，突破法律和政策要求，是一種違法違規行為。”董希淼表示，對借款人而言，由于經營性貸款和個人消費貸款期限較短，而住房貸款期限較長，容易產生期限錯配問題，短期內還加大還貸壓力；通過中介機構辦理，可能需要支付不菲的費用，以及泄露個人敏感信息。因此，此類“轉貸”行為存在法律合規風險、流動性風險和信息泄露風險等。借款人在任何時候都不應通過這種違法違規的“轉貸”進行提前還款，避免影響個人信用，進而觸碰法律底線。
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