物業(yè)費能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？日前，《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導手冊》《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》出臺，為小區(qū)物業(yè)費調(diào)整提供參考和依據(jù)。
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記者了解到，今年，閔行區(qū)房管局將緊抓物業(yè)管理這一“關鍵小事”，緊盯部分小區(qū)物業(yè)費長期“質(zhì)價不符”、物業(yè)費標準長期未上調(diào)、物業(yè)服務品質(zhì)提升難、居民獲得感低等民生難點、痛點、堵點問題。
通過問題和需求導向，區(qū)房管局專門委托專業(yè)第三方開展住宅物業(yè)收費標準調(diào)整課題研究，探索尋求住宅小區(qū)物業(yè)費調(diào)價難的破解之道，努力推進形成按質(zhì)論價、質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的良性物業(yè)服務市場價格機制。
“課題調(diào)研工作組”由市、區(qū)行業(yè)主管部門，市、區(qū)物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會，法律顧問，部分街鎮(zhèn)房管部門、物業(yè)企業(yè)、居委會及業(yè)委會代表等組成，通過前期課題開題論證會、小區(qū)實地調(diào)研走訪、試點小區(qū)物業(yè)費價格評估測算及課題成果論證評審等環(huán)節(jié)，并在市房管局物業(yè)處、市物業(yè)協(xié)會的支持、指導和幫助下，最終編制形成《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導手冊》、《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》等課題成果。
“物業(yè)費漲不漲價關系到社區(qū)治理方方面面，事關物業(yè)行業(yè)長期健康運行發(fā)展，要用“繡花功夫”力破物業(yè)治理“頑疾”，物業(yè)費調(diào)價指導工具書將為基層社區(qū)提供參考”，區(qū)房管局相關負責人表示，接下來，區(qū)房管局將重點聚焦住宅小區(qū)物業(yè)治理領域物業(yè)服務低價低質(zhì)、質(zhì)價不符的問題，指導推進小區(qū)適時合理、規(guī)范有序、公開協(xié)商地科學調(diào)整物業(yè)服務收費，促進物業(yè)服務企業(yè)服務水平和服務價格合理化雙提升，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也進一步為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎。
《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整指導手冊》以文本工具書的形式，從物業(yè)收費標準調(diào)整的窗口期、擬定物業(yè)收費標準調(diào)整方案、表決物業(yè)收費標準調(diào)整方案、物業(yè)收費標準調(diào)整的日常監(jiān)督及要點、物業(yè)收費標準調(diào)整的相關示范樣張等方面，對住宅物業(yè)費調(diào)價工作進行了全流程、全要素、全方位的說明及闡述，后續(xù)將提供給屬地街鎮(zhèn)在日常指導小區(qū)開展物業(yè)費調(diào)價時參考，有助于推動住宅物業(yè)費調(diào)價工作規(guī)范、有序、高效開展。
《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》以宣傳折頁的形式，將居民群眾關心的物業(yè)收費標準調(diào)整流程及關鍵環(huán)節(jié)，通過流程圖及相關問答形式展示，便于居民群眾能夠通過簡單明了的方式了解物業(yè)費能不能漲、該怎么漲、具體漲多少等關鍵問題，引導培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價”的新理念逐步形成。
附：小區(qū)物業(yè)費怎么調(diào)？“十問十答”來了
物業(yè)收費標準調(diào)整流程應該是怎樣的？關鍵環(huán)節(jié)有哪些？《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費標準調(diào)整十問十答》發(fā)布，引導培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價”的理念逐步形成。
1.物業(yè)服務定價成本由哪些內(nèi)容組成？
答：根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知(發(fā)改價格【2007】2285號)中明確，物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。
2.物業(yè)收費標準提高后的受益人是誰？
答：物業(yè)收費標準提高后的真正受益人是我們住宅物業(yè)項目的全體業(yè)主、使用人。
按照一般的理解，物業(yè)收費標準的提高會增加物業(yè)服務企業(yè)的收入；但從市場調(diào)節(jié)機制和質(zhì)價相符原則的角度，物業(yè)收費標準的調(diào)整是與物業(yè)服務內(nèi)容的調(diào)整成正向聯(lián)動，即“一價格一服務”。
物業(yè)收費標準提高的觸發(fā)點是因物業(yè)服務內(nèi)容的調(diào)整而引起，每年人力成本的上漲、物業(yè)服務事項的擴展、人員配置的增長等必然導致物業(yè)服務成本的上浮，若物業(yè)收費標準仍保持不變，必然導致物業(yè)服務標準的下降。
因此，物業(yè)收費標準提高是維持或者適當提高物業(yè)服務標準的基礎，真正的受益人是我們住宅物業(yè)項目的全體業(yè)主、使用人，在保持房屋設施設備場地正常運作使房屋保值增值的前提下，每天的生活環(huán)境和品質(zhì)得以維持或提升。
3.我的小區(qū)符合物業(yè)收費標準調(diào)整的情形嗎？
答：當小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容與物業(yè)收費標準不滿足質(zhì)價相符市場機制原則，不管是符合市場機制、還是政府財政扶持的兩類住宅物業(yè)項目，都有調(diào)整物業(yè)收費標準的需要。
當小區(qū)是屬于“符合市場機制”的商品住宅，若物業(yè)服務合同、管理規(guī)約中對物業(yè)收費標準調(diào)整有相關約定且滿足事先約定的調(diào)整條件，比如人力成本、物業(yè)服務事項、人員配置等引起物業(yè)服務成本調(diào)整的，那作為業(yè)主，就應該按照約定支付新標準的物業(yè)費；若物業(yè)服務合同期限屆滿，在管物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會委托第三方評估機構對小區(qū)進行物業(yè)費評估的結果是需要調(diào)整物業(yè)收費標準的，就意味著要保持或者提升小區(qū)物業(yè)服務標準的，調(diào)整物業(yè)收費標準是必然趨勢。
當小區(qū)是屬于“政府財政扶持”的老舊、小微售后住宅或者 2000 年前商品住宅，經(jīng)過城市更新、“美麗家園”更新改造、物業(yè)管理區(qū)域整合等提升了小區(qū)設施設備場地等硬件設施，為了讓小區(qū)改造后的嶄新面貌能可持續(xù)維護，適當調(diào)整物業(yè)收費標準是必然趨勢。
4.如何選擇物業(yè)收費標準調(diào)整的第三方評估機構？
答：目前，在上海從事物業(yè)費評估工作的第三方評估機構沒有政策上限制準入經(jīng)營的規(guī)定。小區(qū)業(yè)主委員會可以在市場上選擇口碑好的評估機構，也可以采納閔行區(qū)或所在街鎮(zhèn)推薦的評估機構。
上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站(http://www.valuer.org.cn/)上備案公示的有20多家評估機構。這些評估機構至少有3名評估人員經(jīng)過上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的專業(yè)知識培訓、理論與實務考核，并通過了上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會對評估機構和評估人員的備案。市民如對這些評估機構提供的物業(yè)費評估報告有異議，上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會將負責受理異議處理。
5.物業(yè)費評估經(jīng)費的來源？
答：委托第三方評估機構進行物業(yè)費評估活動的費用由委托人承擔。
若在管物業(yè)服務企業(yè)是委托方，物業(yè)費評估的費用由在管物業(yè)服務企業(yè)承擔。
若業(yè)主委員會是委托方，根據(jù)《上海市房屋管理局關于進一步規(guī)范本市住宅小區(qū)公共收益使用管理相關工作的通知》 (滬房規(guī)范[2020] 14號文)的規(guī)定，可以根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等相關約定從全體公共收益中列支或者通過業(yè)主大會授權后列支。
6.業(yè)主委員會委托第三方評估機構做物業(yè)費評估，需要準備哪些資料？
答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務價格評估管理辦法》《住宅物業(yè)服務價格評估規(guī)范》，業(yè)主委員會與第三方評估機構簽署評估委托合同中需寫明提供評估的所需資料，除了小區(qū)規(guī)劃資料、房屋產(chǎn)權資料、物業(yè)服務需求等相關資料和信息、擬實施物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和標準是必須準備的資料以外，業(yè)主委員會可以根據(jù)評估機構出具的資料清單提供相應的其他資料。
其中，涉及物業(yè)服務方案、一線服務人員崗位配置、全體和部分共用設施設備運行情況等資料一般由在管物業(yè)服務企業(yè)保管，業(yè)主委員會應當讓在管物業(yè)服務企業(yè)提供，并對提供的資料核實無誤后再提交評估機構。
7.價格評估報告涵蓋哪些內(nèi)容要素？
答：除了一般價格評估報告中涵蓋的物業(yè)服務價格外，為了便于業(yè)主委員會從不同角度理解物業(yè)費價格構成以及更貼切制定調(diào)整方案，建議增加以下第一、二、三、四種服務標準及價格供業(yè)主、在管物業(yè)服務企業(yè)參考。當小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會報小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)選定物業(yè)服務企業(yè)提供臨時服務時，建議增加以下第五種服務標準。
一是約定服務標準，即以該住宅物業(yè)項目物業(yè)服務合同中約定的服務內(nèi)容為依據(jù)，對應的是合同價格；
二是事實服務標準，即以該住宅物業(yè)項目在管物業(yè)服務企業(yè)實際提供的服務內(nèi)容為依據(jù)，對應的是實際價格；
三是行業(yè)服務標準，即以該住宅物業(yè)項目既有的房屋設施設備客觀條件所對應的行業(yè)價格為依據(jù)，對應的是行業(yè)價格；
四是可接受服務標準，即以該住宅物業(yè)項目在管物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主意向且按照質(zhì)價相符可以接納的服務內(nèi)容為標準，對應的是談判價格。
五是托底服務標準，即以該住宅物業(yè)項目原在管物業(yè)服務企業(yè)實際提供的服務內(nèi)容為參考，對應的是原物業(yè)服務合同約定的價格。
閔行區(qū)試點在物業(yè)費評估遵循合法性、相關性、對應性、合理性準則的基礎上，研究引入“可接受服務標準”和“談判價格”的理念，其中“談判價格”的特點是結合行業(yè)現(xiàn)狀和社會公允，考慮到保安、保潔、綠化等一線勞務實施外包、部分符合條件的員工無須再繳納社保，以及暫不包含利潤等綜合情況，較為接近目前本市住宅物業(yè)實際運行的成本價格。業(yè)主委員會可以在“可接受服務標準”認同的情況下，在“談判價格”基礎上增加一定的物業(yè)管理行業(yè)利潤。
8.業(yè)主大會表決物業(yè)收費標準調(diào)整需要注意哪些事項？
答：若小區(qū)計劃調(diào)整物業(yè)收費標準，需要召開業(yè)主大會依法表決通過后方可實施。在召開業(yè)主大會會議的整個過程中，需要注意以下事項：
一是物業(yè)收費標準調(diào)整的方案要經(jīng)歷在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布公示、合理意見的修改、再公示、無修改意見后公告等主要環(huán)節(jié)；
二是業(yè)主大會會議召開的十五日前，在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布業(yè)主大會召開的會前公告，明確會議時間、會議地點、會議形式、擬表決物業(yè)收費標準調(diào)整方案等事項以及表決規(guī)則；同時明確表決票發(fā)放與回收、開票日唱票監(jiān)票計票統(tǒng)票的工作人員名單等；
三是業(yè)主大會會議召開的七日前(不少于七日，具體根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定)，業(yè)主委員會組織工作人員依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定的方式，完成表決票向全體業(yè)主送達的工作。
9.物業(yè)收費標準調(diào)整完成后，業(yè)主委員會應如何監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)？
答：調(diào)整后的物業(yè)收費標準與物業(yè)服務內(nèi)容共同構成了物業(yè)服務合同的核心條款，是物業(yè)服務企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務的依據(jù)。
業(yè)主委員會可以在全體公共收益預算用途的基礎上，委托第三方評價機構對物業(yè)服務企業(yè)是否履行物業(yè)服務合同約定的服務事項、服務標準進行評價，并根據(jù)評價結果，結合合同約定條款予以后續(xù)處理。
業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)達不到行業(yè)標準和本市物業(yè)服務規(guī)范的行為，可向?qū)俚亟宙?zhèn)房屋管理部門申請督促物業(yè)服務企業(yè)或項目經(jīng)理進行整改。
10.物業(yè)服務企業(yè)因我的小區(qū)物業(yè)費標準和服務內(nèi)容質(zhì)價不相符而提出撤離，小區(qū)業(yè)主委員會需要采取什么措施？
答：當在管物業(yè)服務企業(yè)提出撤離的原因是物業(yè)費標準和服務內(nèi)容質(zhì)價不符，業(yè)主委員會可以與在管物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，聘請第三方評估機構對小區(qū)物業(yè)費進行評估。需要注意的是，建議請第三方評估機構對物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容與目前實際提供的服務內(nèi)容尋找不同點，并給出業(yè)主或在管物業(yè)服務企業(yè)可接受的服務標準對應的物業(yè)收費標準，使評估報告能夠?qū)⒉煌飿I(yè)服務方案下的評估結果完整如實體現(xiàn)。
如果對評估報告的結果無法形成一致意見，業(yè)主委員會需要思考在物業(yè)服務企業(yè)撤場前，通過召開業(yè)主大會另聘物業(yè)服務企業(yè)的途徑，找到新的物業(yè)服務企業(yè)。需要注意的是，小區(qū)物業(yè)服務利潤已接近零或赤字，有可能較難選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)，建議根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，向小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)提出暫時由臨時物業(yè)服務企業(yè)托管，以解決因物業(yè)服務企業(yè)撤場而造成小區(qū)物業(yè)真空的尷尬局面。
