博時基金公募REITs業務負責人吳云
自2020年4月我國公募REITs正式啟動三年來，迄今市場上已經有27只公募REITs產品上市，目前發行的公募REITs項目仍以國有股東背景為主，民企REITs僅有兩單。關于民營企業參與公募REITs試點探索及展望，日前，博時基金REITs投委會執行主任委員、公募REITs業務負責人吳云先生在接受《21世紀經濟報道》專訪中分享了他的觀點。
民企參與REITs市場空間廣闊
(相關資料圖)
吳云認為，市場上民企REITs較少主要有兩方面原因，一是與境外市場以商業不動產作為REITs底層資產不同，國內公募REITs以基礎設施行業作為試點先驅，試點行業主要包括高速公路、能源發電、倉儲物流等基礎設施領域，具有重資產、投資回收期較長等特點，主要由國有企業投資運營。
二是在國內公募REITs初步試點階段，民企對這一新型產品的認識尚不充分，市場觀望情緒相對較大，隨著首批項目的示范效應凸顯，民企的市場參與熱情開始逐步提升，籌備及申報REITs的數量也在不斷增加，但從項目的前期準備到中期的申報審核，以及后期的發行上市也需要一定的時間。
優質民企REITs項目需要具備哪些要素？除滿足REITs相關政策基本要求，包括但不限于資產合規、原則上運營達到三年、凈現金流分派率不低于4%等條件之外，優質的民企項目還存在兩點共性特征：
一是從企業資質來看，目前上市的兩單民企無論是京東倉儲物流還是東久產園REIT，原始權益人均為其行業龍頭。據了解，順豐、菜鳥等物流行業龍頭、金風科技作為國內風電龍頭也在積極籌備REITs工作。龍頭企業的資產規模較大，滿足發行條件的成熟項目相對較多，可用于擴募的儲備資產較為豐富，擴募能力更強；同時運營管理能力更強，財務情況也更為穩健，發行REITs的可行性更高。
二是從資產條件來看，優質REITs項目要求底層資產運營比較穩定、經營風險可控，聚焦京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域。
吳云認為，民企可以通過以下三種方式參與REITs市場。一是在相關政策的支持和鼓勵下，以及隨著公募REITs的常態化發行的加速，民營企業作為原始權益人加入REITs市場的渠道也會越來越順暢，上市發行效率有望進一步提升。
二是民營企業可以參與Pre-REITs儲備市場，提前培育基礎設施項目REITs項目。一方面，民營企業可以作為產業方，通過自有資金和社會資金建設或者收購潛力資產，待項目成熟穩定后可作為原始權益人發行公募REITs。目前市場已有多只民企參與的REITs產業基金設立。
三是民營企業可以將存量資產賣給已上市的REITs或者擬推出REITs的產權方，或者根據REITs的上市條件，針對性培育基礎設施項目，待時機合適再出售，實現資金的快速修復。
近期國家出臺一系列利好民營經濟的政策，吳云認為，民企參與REITs市場的空間非常廣闊——一是236號文調整了公募REITs項目收益和規模要求，在一定程度上也為更多民企進入提供了可能。二是隨著市場常態化發行工作的推進，審核效率也有望進一步加速，許多問題已有先例可循，民企涉及的不少問題迎刃而解，上市效率也會加快。三是236號文政策將公募REITs試點范圍拓展至消費基礎設施領域。據不完全測算，境內大約有5000多個商業綜合體，其中，多家民企擁有優質的消費基礎設施資產。
從實際情況來看，目前金風科技、順豐物流、菜鳥物流等民企項目已經在積極準備申報，相信未來民企項目會逐步增加，民營企業REITs市場未來可期，值得期待。
關于民企REITs發展的挑戰和發展難點，首先國有企業和民營企業的資產體量和資產類型存在較大差異，具體來看，國有企業廣泛參與基礎設施項目建設和運營，但受限于資本金投入較大、回收資金較長等因素，民營企業能夠參與發行REITs的行業基本局限為產業園、能源基礎設施和消費基礎設施，資產體量和資產類型相對有限。對于單個民營企業而言，擴募能力有待進一步加強。其次，對于REITs而言，運營管理的穩定性至關重要。民營企業在治理機制、運行體制、人員管理等方面還存在一定提升空間，資產運行效率可以進一步優化。
為推動REITs加速發展，民企可從以下入手：一是通過多渠道應做好資產儲備和培育工作，盡快孵化更多成熟REITs資產，為REITs順利退出和擴募提供保障。二是在培育資產的過程中，往往會有一些合規性的瑕疵，比如證照缺失問題，建議在一開始投資建設運營時就要協調解決，保證資產合法合規手續的完備性。三是在資產運營過程通過合理的機制設置，對運營團隊形成有效的管控和激勵，保正資產運營要穩定。四是與金融機構做好前期溝通，按照正式申報的要求完善相關申報材料，避免項目沒有達到成熟條件就匆忙申報，提高整體的發行效率。
基金管理人需快速提升其專業能力適應REITs發展
吳云表示，關于目前REITs產品的投資價值，REITs產品不僅能夠為投資者帶來穩定的分紅，而且也能通過二級市場買賣交易實現資本利得，收益較為穩定，市場波動性較小。同時，作為大類資產配置資產，與股票、債券市場的相關性也較低，適合長期持有。自2021年6月21日首批項目上市以來，截至2023年3月底，27只公募REITs相對發行價平均上漲超過13.5%，跑贏大盤指數。同時，多只REITs已實現分紅，例如，博時蛇口產園REIT2021年分紅兩次，合計分紅5,182.06萬元，分紅比例達98%；2022年第一次分紅5,094.56萬元，分紅比例100%，并擬于近期第二次分紅3,566.61萬元，分紅比例100%，2022年度累計擬分紅金額超過8600萬元。
目前，除已發行上市和擴募的蛇口產園REIT，博時基金還中標多單其他項目，資產類型非常多元，相關籌備申報工作也正在有條不紊的開展。其實，在236號文出臺之前，團隊也持續關注民營企業項目，在236號文推出后，我們將資產類型延申至消費基礎設施，目前也有與民營企業接洽磋商。以最近調研的民營農業批發市場、民企商業綜合體為例，我們的關注點包括但不限于租戶結構、消費群體、區域位置、交通條件、周邊競品等問題，通過走訪談的形式了解項目的租金水平、出租率、租戶滿意度、經營穩定性以及歷史表現等情況，重點關注公司運營團隊的股東背景、經營實力、運管經驗、經營評價、歷史收入穩定性以及資產現金流預測和價值評估等問題。
吳云表示，無論是推動央國企REITs發展還是民企REITs發展，基金管理人都需快速提升其專業能力適應REITs的發展。一是基金管理人應不斷提升資本投資管理能力，比如：選取什么樣的資產進行首發，在什么時點用什么資產進行擴募，這考察的是基金管理人的投資能力，又比如采取什么樣的資本結構，是否運用杠桿融資以及合理的決定杠桿比率等；
二是基金管理人應不斷加強資產營運管理能力，這具體指資產的運營管理能力，不同的資產類型，管理介入的深度可能有比較大的差異，比如考慮到基礎設施運營的專業性和連貫性，尤其對于提供公共產品和服務的基礎設施資產，須確保REITs對國家有關監管要求的嚴格落實和運營管理義務的有效履行，從而保障公共利益。因此目前基礎設施項目一般由REITs基金管理人和項目公司委托原始權益人作為基礎設施資產的運營管理機構，各方簽署運營管理協議確定相關權責利關系。
三是，基金管理人應不斷完善基金運營管理能力，這主要在運營管理階段做好信息披露和投資者關系維護等工作，這對權益性公募REITs的意義非常重要。
博時基金在證監會指導下，參與了首批基礎設施公募REITs的研究和發行，成功發行了首批公募REITs——博時招蛇產園REIT，并成為首批獲批擴募之一，在較廣泛的范圍內形成了示范性影響。
未來，博時基金也將秉承“恪盡職守，歸位盡責”的基本原則，與原始權益人建立高效的溝通機制，做好項目前期的資產培育工作，同時不斷加強自身投資能力和運營管理能力建設，提升價值發現和投資專業化水平，守正創新，加快自身改革，積極打造公募REITs的發行、投資和運營管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產品鏈條，為投資者提供更專業、更全面的服務。
