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【東興房地產(chǎn)】房地產(chǎn)行業(yè)2023 年中期策略：行業(yè)格局重塑趨勢(shì)明顯，發(fā)展模式變革勢(shì)在必行（20230706）
行業(yè)：新房銷售方面，經(jīng)歷了3 月和4 月的顯著回暖后，5 月開(kāi)始修復(fù)動(dòng)能明顯減弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢(shì)的高能級(jí)區(qū)域，新房銷售的韌性更強(qiáng)。土地成交方面，經(jīng)歷了一季度的回穩(wěn)后開(kāi)始陷入萎靡，高能級(jí)城市的土地市場(chǎng)成交明顯強(qiáng)于低能級(jí)城市。到位資金方面，部分民營(yíng)房企依然面臨持續(xù)的流動(dòng)性壓力和較大的信用風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)的信貸投放依舊較為謹(jǐn)慎。
房企：銷售方面，主流房企的銷售結(jié)構(gòu)更加向高能級(jí)城市傾斜，通過(guò)銷售均價(jià)提升帶動(dòng)銷售額的增長(zhǎng)，并且央國(guó)企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企。拿地方面，主流房企拿地力度提升，拿地偏向于高能級(jí)區(qū)域，高均價(jià)央國(guó)企拿地力度更大。融資方面，央國(guó)企債券融資占比持續(xù)提升，股權(quán)融資重啟下央國(guó)企占據(jù)先機(jī)。
展望：當(dāng)前行業(yè)格局正在重塑，央國(guó)企在銷售、拿地、融資、投資層面獲得了全面領(lǐng)先，在未來(lái)將有望進(jìn)一步兌現(xiàn)為市占率和盈利能力的領(lǐng)先。行業(yè)持續(xù)出清，格局重塑的背景下，當(dāng)前有能力繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的房企迎來(lái)了難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)金融屬性弱化，回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，改善需求成為未來(lái)主導(dǎo)。“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過(guò)于強(qiáng)調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴(kuò)張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。通過(guò)高質(zhì)量的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力和提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)是大勢(shì)所趨。
投資策略：主線一：重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企。
高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國(guó)企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹(shù)的優(yōu)質(zhì)房企。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)和布局優(yōu)勢(shì)的龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A 等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中搶占先機(jī)。
