來源：成都商報 作者：強亞銑 謝雨桐 王辰元 張炎良 李逸凡
- 近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息引起熱議。中信銀行南寧某網點個貸經理對記者表示，確實有這一政策，但還在預熱階段，沒有正式推出。另外，多家房企相關營銷人員也稱已知悉該項政策，個別房企明確表示“已在跟進”。
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- 2022年11月，南寧樓市也曾因“買房享受免費乘坐10年地鐵”活動引發關注。記者發現，花式上熱搜背后，是南寧樓市面臨的壓力。
- 記者注意到，截至2022年底，南寧二手房價格已經連續下跌18個月；新房供求創下近年來新低；新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月。
- 同時，也有網友發問，“如果人在80歲前沒了，房貸沒還完怎么辦？”北京市鑫諾律師事務所魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規定繼承人要在財產范圍之內進行承擔債務。
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為啥南寧出現此政策？
二手房價格連續下跌，新建住宅庫存去化需20個月
記者注意到，在上述政策之前，南寧部分樓盤項目還推出低折扣、一口價、送車位、特價房等花樣繁多的優惠措施，甚至包括“購買任一項目住宅享受免費坐地鐵10年”的福利活動。
記者注意到，在上述政策和“另類”優惠活動背后，反映的是南寧樓市的現狀。
國家統計局數據顯示，南寧二手房價格自2021年7月開始下跌，截至2022年底，已經連續下跌18個月。另據安居客數據，今年2月份以來，南寧二手房均價為10534元/平方米，比2022年同期下跌4.67%，較2021年7月的高點1.16萬元/平方米，下跌幅度達到了9.48%，跌回2018年的水平。
在新房供求方面，南寧創下近年來新低。廣西中原地產數據顯示，2022年南寧市商品住宅供應351萬平方米，同比減少59%；成交498萬平方米，同比減少26%；成交均價為12500元/平方米，與上年基本持平。
不僅如此，南寧庫存去化周期也比較高。據廣西中原地產統計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月；其中去化周期最長的邕寧區達到了25個月。
在此背景下，南寧推出各種政策促進房地產發展。2022年9月，南寧推出16條購房政策；2022年9月29日，南寧市住房和城鄉建設局通報，擁有一套住房再次購買商貸最低首付調整至30%等；1月31日晚，南寧市住房和城鄉建設局發布消息稱，南寧市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整后利率下限為LPR減60個基點。
記者注意到，多番政策提振下，目前南寧樓市已出現回暖跡象。
據南寧市住建局官網數據，今年1月21日-1月27日，南寧全市商品房網簽成交套數同比增幅為415.79%，成交面積同比增長638.13%。
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離世前沒還完房貸怎么辦？
繼承人承擔債務，多地銀行曾叫停“接力貸”
針對有人提出“如果人在80歲前沒了，房貸沒還完怎么辦”的問題，魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規定繼承人要在財產范圍之內承擔債務。如果房子價值1000萬元，貸款還剩200萬元沒有還。在繼承人繼承房子之后，債務的200萬元包含在這1000萬元中，那么這200萬元就應該由繼承人來還，這是債務的邏輯。
《民法典》規定，分割遺產，應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務……繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。
記者梳理發現，2022年4月，廣州曾有銀行啟動“接力貸”。“接力貸”的主貸款人年齡需要在18到65歲之間，按子女年齡最長貸30年。也就是借款人為了延長貸款期限，或者增強還款能力，跟父母或子女中任意一人，作為共同借款人來申請住房貸款。而后，“接力貸”被叫停。據央廣網等多家媒體報道，上海有些銀行已經叫停了“接力貸”“合力貸”業務，比如興業銀行、招商銀行的相關工作人員均向媒體表示，在受理客戶相關貸款等按揭業務時，都會做審慎的貸前調查，加強借款人的第一還款來源審核。
2022年8月4日，北京市住建委發布消息稱，中心城區老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等3宗試點地塊的住房時，將給予優惠。具體的政策支持包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%；其子女可作為共同借款人申請貸款；以及相應的貸款優惠利率。
解讀
違約率是評價此類政策的重要標尺
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，這一新規某種程度上照顧了一些老年人或者中老年人的購房需求，“(在此新規下)，一些中老年朋友貸款的年限30年是可以貸足的，這考慮到退休年齡、收入狀況，延遲退休后其實是有收入保障的。”
嚴躍進強調，理解相關政策要厘清三個概念。“房貸貸款領域存在三個重要的概念——貸款時長、年齡限制、還貸期限，此類概況若出現混淆，則容易對社會公眾產生誤導，進而影響政策的公信度。”
嚴躍進解釋道，貸款時長實際上指貸款年限，指借貸雙方約定的從借款日期到還款日期之間的時間長度。
至于年齡限制，嚴躍進說：“貸款年齡限制設定有基本邏輯和出發點，即要求自然人具備完全民事行為能力，通俗理解是該購房者不會違約。在房貸領域主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請個人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實操過程中，部分城市會設定為18-65歲。此次南寧‘房貸年齡期限延長至80歲’，其購房者年齡也是限制在小于70歲的。”
至于還貸期限，嚴躍進表示，嚴格說，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，等于貸款人年齡和貸款年限相加。“類似表述比較拗口，可以理解為‘購房者最遲需要在哪一年還清貸’。”
嚴躍進表示，截至2月13日，南寧“房貸年齡期限延長”新規尚沒有業務落地，但引起社會公眾的討論。他稱，此次政策依然有值得肯定的出發點，社會大眾無需苛責。
嚴躍進表示，如果能把專業術語轉化為通俗解讀，此次南寧房貸政策事件的輿論反應可能會不同，之所以引起關注，就在于“房貸年齡期限延長至80歲”這句話比較拗口，很容易誤解為“鼓勵80歲的老年人購房”。可以把此類政策通俗表達為“償清房貸的年齡期限為80歲”“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”“信貸人員按照80歲的標準給你計算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂。
同時，嚴躍進表示：“從商業屬性理解這個政策，違約率是評價此類房貸政策優劣的重要標尺。各地若是涉及‘房貸年齡期限延長’的政策創新，其關鍵是要去測算此類房貸是否有違約的可能，或者說房貸是否有足額、及時收回的可能。”
