現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的贈(zèng)與行為時(shí)常發(fā)生。但是，這項(xiàng)贈(zèng)與有別于一般動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，需要滿(mǎn)足特殊條件才能達(dá)到有效贈(zèng)與的目的，否則這一行為對(duì)雙方當(dāng)事人都可能存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)。
案例1
夫妻共有房產(chǎn)，單方處分無(wú)效
【資料圖】
魏大娘的老伴在十幾年前因病去世，留下她和兒子、兒媳住在一套農(nóng)房里。老人的女兒離異后再婚，很少來(lái)看望。近年來(lái)魏大娘兒子去外地打工，兒媳獨(dú)自承擔(dān)起照料婆婆的責(zé)任。日子久了，老人對(duì)兒媳很是感激，決定將名下的房產(chǎn)贈(zèng)與兒媳。為防止兒女們反對(duì)，魏大娘和兒媳私下里簽訂了房產(chǎn)贈(zèng)與合同。
今年初，魏大娘的兒子提出與其妻離婚，在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)了房子贈(zèng)與的事情。他認(rèn)為，房產(chǎn)應(yīng)為父母的共有財(cái)產(chǎn)，自己和妹妹享有對(duì)先父遺產(chǎn)份額的繼承權(quán)。幾番折騰后，魏大娘的兒子、女兒訴至法院，要求確認(rèn)二人簽訂的贈(zèng)與合同無(wú)效。法院經(jīng)審理，認(rèn)定兩被告簽訂的贈(zèng)與合同無(wú)效。
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贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。《民法典》第301條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”本案中，訟爭(zhēng)房產(chǎn)系魏老伯與其妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得，應(yīng)為二人的共同財(cái)產(chǎn)。老伴去世后，魏大娘與子女作為法定繼承人，有權(quán)繼承其遺產(chǎn)。因各繼承人未對(duì)包括房屋在內(nèi)的遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承，故該房屋應(yīng)為三人共同共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)上述規(guī)定，魏大娘未經(jīng)子女二人同意，擅自將共有財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與兒媳的行為，屬于無(wú)權(quán)處分行為，故法院認(rèn)定為無(wú)效。
案例2
房產(chǎn)已經(jīng)交付，不能“任性”撤銷(xiāo)
蘇大伯與已故老伴育有兩個(gè)女兒。三年前妻子去世后，老人通過(guò)公證把房產(chǎn)贈(zèng)與大女兒并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。為讓老人得到更好的照顧，女兒請(qǐng)來(lái)56歲的保姆曲阿姨進(jìn)門(mén)，幫助照料父親的飲食起居。可是，本來(lái)和睦的父女情卻因這位保姆的到來(lái)迅速改變。原來(lái)，曲阿姨剛進(jìn)蘇家一年就與老人領(lǐng)取了結(jié)婚證，但兩位老人的婚事遭到了倆女兒的阻攔。氣憤之余，蘇大伯將女兒告上法庭，請(qǐng)求撤銷(xiāo)贈(zèng)與合同，將已經(jīng)過(guò)戶(hù)給大女兒的房產(chǎn)改回到自己名下。法院經(jīng)審理，認(rèn)定原、被告簽訂的房產(chǎn)贈(zèng)與合同合法有效，不能撤銷(xiāo)。
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《民法典》第209條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外……”第658條規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷(xiāo)的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。”本案中，蘇大伯父女之間所簽訂的贈(zèng)與合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違法，而且該合同還進(jìn)行了公證并已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。在這樣的情況下，蘇大伯要求女兒返還訟爭(zhēng)房屋，缺乏相應(yīng)的事實(shí)與法律依據(jù)。
案例3
受贈(zèng)人“變臉”，三種情形可撤銷(xiāo)
秦大媽將自己名下的一套房屋贈(zèng)與侄子，但雙方一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。去年以來(lái)，秦大媽因再婚、錢(qián)財(cái)?shù)仁乱伺c侄子發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，后者還將秦大媽再婚丈夫打傷致其住院。傷心之余，秦大媽要求撤銷(xiāo)房產(chǎn)贈(zèng)與，侄子則拒不同意。于是秦大媽提起訴訟，法院經(jīng)審理判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求。
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《民法典》第663條規(guī)定：“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與人的撤銷(xiāo)權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)行使。”第666條規(guī)定：“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。”從上述規(guī)定可以看出，房子贈(zèng)送給他人后，如果出現(xiàn)受贈(zèng)人“翻臉”等情形時(shí)，《民法典》賦予了贈(zèng)與人三種撤銷(xiāo)權(quán)：一是任意撤銷(xiāo)權(quán)，是指贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前享有撤銷(xiāo)贈(zèng)與的權(quán)利。屬于房產(chǎn)、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)需要辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，要在辦理登記手續(xù)之前撤銷(xiāo)。二是法定撤銷(xiāo)權(quán)，是指在贈(zèng)與合同生效后，當(dāng)發(fā)生《民法典》第663條規(guī)定的三種法定事由時(shí)，贈(zèng)與人、贈(zèng)與人的繼承人或法定代理人撤銷(xiāo)贈(zèng)與的行為。該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)原因之日起一年內(nèi)行使。三是窮困抗辯權(quán)，是指贈(zèng)與人在贈(zèng)與合同成立后自己陷入經(jīng)濟(jì)困窘狀況的情形下，可以行使不再履行贈(zèng)與合同的抗辯權(quán)利。贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，且達(dá)到嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的程度，受贈(zèng)人要求其繼續(xù)履行合同時(shí)，贈(zèng)與人可以行使窮困抗辯權(quán)，但對(duì)于已經(jīng)履行的，贈(zèng)與人不能要求返還。當(dāng)贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況恢復(fù)后，受贈(zèng)人依然可以請(qǐng)求贈(zèng)與人繼續(xù)履行贈(zèng)與合同。
本案中的訟爭(zhēng)房產(chǎn)并未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因此秦大媽可以行使任意撤銷(xiāo)權(quán)。此外，原告侄子對(duì)其再婚丈夫?qū)嵤┍┝η趾Γ瑹o(wú)論贈(zèng)與的房產(chǎn)是否辦理了轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，秦大媽還可以行使法定撤銷(xiāo)權(quán)，但要在侵權(quán)行為發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。
（張兆利 律師 來(lái)源：勞動(dòng)午報(bào)）
來(lái)源：中工網(wǎng)
