來源:北京青年報 作者:李桁
全國樓市遇冷,北京的新房市場卻呈現出兩極分化狀態:性價比低的樓盤無人問津,“優質樓盤”則仍是一房難求。
(資料圖)
在這樣的背景下,一些所謂的“高性價比”樓盤為了增加自身利潤,出現了提高首付比例、捆綁精裝修等諸多亂象。
對此,北京金訴律師事務所王佳紅律師向北京青年報記者表示:首先,無論銷售人員的說辭如何,開發商綁定精裝修售房的行為明顯是利用自己的優勢地位進行捆綁銷售,屬于違規行為,應當受到房管局等行政機構的相應處罰;其次,購房消費者在明知捆綁裝修銷售的前提下,仍舊選擇簽約,日后如果發生爭議,想要通過訴訟退房、退款,法院會認為購房者從行動上認可了開發商的行為,一般是不會支持的。
因此,購房者買捆綁裝修的房子,為了自身利益,應該要求開發商在購房合同中明確寫明裝修的價值標準,如果未能達到這個標準就承擔何種法律責任。
“可以不買裝修包嗎?”“沒有人不買!”
近來,有讀者反映,去售樓處看房被告知需要購買“精裝修”才有可能選到房,這讓一些有意向的購房人深感困擾。
王凡(化名)是一名在望京工作的80后,自打有了二胎,他就希望換購一套臨近望京的大戶型四居,因此他一直關注著北五環外的中建智地宸園項目。公開資料顯示,宸園是中建智地開發的改善盤,與9月開盤的望京樾相鄰,但因為密度較低,且主打洋房和疊拼別墅,因此銷售指導價為8.9萬元/平方米,略高于望京樾含精裝修的8.5萬元/平方米。
“165平方米四居是我最中意的戶型,如果可以選到170平方米的邊戶型就更完美了?!蓖醴埠怂阒?,165平方米的四居,按照8.9萬元/平方米的銷售指導價,總價在1470萬元左右,一般新項目開盤還有折扣,總價可能下探到1400萬元。
但銷售人員接下來告知的“必備事項”則打亂了王凡的計劃?!艾F在洋房戶型很搶手,要配套選擇精裝修包才可以選房。目前的標準是8000元或者12000元每平方米兩種?!?/p>
這讓王凡瞬間感到有些蒙,這樣一算資金門檻提高了不少,165平方米的面積段,整個裝修包的價格超過了100萬元。
“望京樾是送精裝修和科技系統的,實際開盤價在8.2萬元/平方米左右,如果宸園加裝修后,單價豈不是要超過10萬/平方米了?”
對于王凡的疑問,宸園銷售人員表示,“開盤時同樣會有各種折扣,加了裝修包之后,單價不會上漲太多,大概在9.2萬-10萬元/平方米左右,總價1500萬起?!?/p>
不甘心的王凡對銷售人員表示,可以不選裝修包嗎?
對方給出的回答也很直接,“沒有人不買精裝修,您是第一個提的!”
銷售人員補充道:“目前洋房戶型排號的人最多,不到兩百套洋房,每套都是兩三組客戶搶,所以只有選擇了精裝修包才有可能選到房。另外,宸園的裝修標準很高,空調會用大金的,衛浴也都是國際大牌,絕對物超所值?!?/p>
想看樣板間 先驗資500萬
除了裝修包之外,宸園在蓄客階段,對購房人的篩查上也設置了苛刻的條件。
王凡告訴北青報記者,當他表示想看看樣板間時,銷售人員告知,需要提供500萬的資產證明才可以參觀,疊拼的驗資則是800萬。
被問到為何有這樣的規定時,銷售人員解釋道,一方面是疫情防控需要,控制樣板間人流;另一方面,也是希望篩選有支付能力的購房者,并透露開盤時,也會優先選擇首付比例更高的買房人。
對此王凡感到非常不解,不都說樓市處于低谷嗎?為什么新盤項目會再三提出各種要求呢?
對于購房者提出的質疑,10月27日,中建智地相關負責人在回復北京青年報記者采訪時表示:是存在有裝修包的情況,但裝修標準還沒有最后確定,還在商討中,個別銷售人員的口徑存在信息不對稱的誤解,并且精裝修包并不是強制的。該負責人明確表示,購房人可以按照自己的需要選擇不同標準的精裝修,也可以買到簡裝的房子。
至于500萬起的驗資證明,該負責人證實確有其事。不過他也表示,這是正常的營銷手段,因為房子的總價是1500萬起,所以真實購房客戶是很容易達到這個驗資標準,也是項目開盤前正常篩選客戶的方式之一。
律師認為項目存在違規違法行為
購房者應要求在合同中寫入裝修標準
不過,開發商的說辭并不能讓購房者信服。
對此,北京金訴律師事務所創始合伙人、首席律師王佳紅向北青報記者表示,在實踐中,一些不愁賣的項目確實存在捆綁銷售的情況。開發商銷售人員對于購買裝修包的說辭也是不合規的,開發商的行為明顯是利用自己的優勢地位進行捆綁銷售。
根據《反壟斷法》第二十二條第一款第五項規定:禁止具有市場支配地位的經營者從事下列濫用市場支配地位的行為:沒有正當理由搭售商品,或者在交易時附加其他不合理的交易條件;《消費者權益保護法》第九條第十條也規定:消費者享有公平交易的權利。消費者也有權拒絕經營者的強制交易行為。
王佳紅提醒道,實踐中很多購房者確實明知開發商捆綁銷售,但基于現實的無奈也只好購買,簽署購房合同。日后如果發生爭議,法院會認為購房者在明知情況下依然簽署合同,是從行動上認可了開發商的行為,訴訟要求就很難受到法院的支持。
因此,王佳紅建議,如果開發商銷售人員口頭表示的裝修標準有8000-12000元/平方米,那么出于維護自身權益的需要,購房者應該要求開發商在購房合同中明確寫明,而且要寫清楚如果未能達到這個標準承擔何種法律責任,以防止后期出現貨不對板的糾紛。
而對于驗資看房等營銷手段,王佳紅認為開發商自設門檻的行為是不合法的。首先,樣板房的功能,主要是宣傳作用,開發商就不能設置條件,否則剝奪了消費者平等、公平交易的權利。其次,我國的《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定,房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。從立法本意來說,樣板房的設置也不能帶有任何條件。
“價外價”為何屢禁不止?
事實上,捆綁精裝修、捆綁車位、看房驗資等營銷手段早已被明令禁止。北京市住建委多次下發文件,明確規定商品房在銷售時要確保公開、公平和公正,不得強制搭售其他產品、服務,不得捆綁精裝修,不得拒絕購房人使用住房公積金貸款等。
那為何“價外價”仍在熱門樓盤上屢屢發生呢?
有不愿透露姓名的房企營銷負責人向北青報記者透露,目前限價政策較嚴,所以不少新房項目利潤較低,甚至要賠錢。開發商捆綁銷售事實上與減配交付異曲同工,主要為了繞開限價,提高利潤。另外,這種違規銷售亂象屢禁不止,也跟相應處罰力度較輕有關,即便項目受到處罰,仍舊有利可圖。
類似捆綁裝修的項目,很多都因為開發商要做高利潤,導致裝修標準與業主的期望不符,承諾裝修與收房的現實不符,最后有可能引發業主的集體維權。
因此,對于房企而言,提高利潤更應該從成本管控、加強管理等方面入手,而非冒險去鉆規則漏洞,一旦事發,不僅要接受檢查、暫停網簽,影響企業營銷和回款進度,而且會對企業品牌信譽造成極大傷害。